เรียนรู้การลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนที่มีเงินลงทุนไม่กี่หมื่น กี่แสนบาท ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อะไรสักอย่างได้แล้ว นั่นคือ การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นกองทุนรวมชนิดหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวและน่าสนใจ และถือเป็นส่วนประกอบที่สำคัญของพอร์ตลงทุน ผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สามารถติดตามข้อมูลข่าวสารของกองทุนที่เปิดขายใหม่ได้ที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือธนาคารพาณิชย์ที่เปิดขายกองทุนออกใหม่เป็นครั้งคราว แต่หากเป็นกองทุนที่ปิดการขายไปแล้ว ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้นตัวหนึ่งด้วยวิธีเดียวกันกับการซื้อขายหุ้นผ่านโบรกเกอร์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ คือ “Freehold” และ “Leasehold”

1. กองทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ หรือ Freehold คือ กองทุนซื้อและได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งรายได้ของกองทุนรวมจะมาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และนำรายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุน และรายได้จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เมื่อเลิกกองทุน ดังนั้น หากมูลค่าการขายสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถือกรรมสิทธิ์อยู่มีมูลค่าสูงขึ้นกว่าตอนที่กองทุนเข้าไปซื้อในตอนแรกมูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนจะเพิ่มสูงขึ้นด้วย เท่ากับว่าจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปกำไรที่เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital gain) ด้วยอีกทางหนึ่ง

2.กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ หรือ Leasehold คือ กองทุนไม่ได้ซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์แต่ซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่า เช่น 20 ปี 30 ปี ซึ่งถ้าครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของ ดังนั้น เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว มูลค่าหน่วยลงทุนก็จะเป็นศูนย์ ดังนั้น กองทุนจะได้รับรายได้ค่าเช่าในช่วงที่อยู่ในระยะเวลาสิทธิการเช่าเท่านั้น ซึ่งผลตอบแทนหลักที่ผู้ลงทุนจะได้นั้นจะมาจากเงินปันผลที่กองทุนนั้นๆได้จ่ายออกมา อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนอาจได้กำไรจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์เช่นกันหากกองทุนนั้นๆ มีราคาสูงขึ้น

เทคนิควิธีขายบ้าน ขายคอนโดมิเนียม อย่างไรให้ขายเร็วได้ราคาดี

ผู้ขายต้องกระตุ้นให้ผู้ซื้อมีความต้องการ และสร้างความอยากซื้อให้กับบ้าน คอนโดมิเนียม ที่ดินของคุณที่ต้องการขาย เนื่องจากมีราคาสูง ต้องการ การตัดสินใจอย่างมาก ดังนั้นการขายอสังหาฯจึงแตกต่างจากสินค้าทั่วไป หากผู้ขายอยากขายได้ต้องเตรียมตัวมาเป็นอย่างดีเพื่อนำเสนออสังหาฯของคุณให้น่าสนใจแก่ผู้ซื้อ อ่านคู่มือสำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้านควรรู้เพื่อให้ขายบ้านได้เร็วขึ้น

1.ความเรียบร้อยของบ้าน คอนโดมิเนียม อสังหาฯ
ตกแต่งห้องให้ดูสวยงาม หรือถ่ายรูปลงเว็บให้สวยงาม เพราะรูปตัวอย่างมีผลต่อการตัดสินใจดูห้องห้องตัวอย่างอีกทีหนึ่ง สภาพบ้าน หรือคอนโด ควรทำความสะอาด ซ่อมแซมและตกแต่ง ให้เป็นระเบียบเรียบร้อยพร้อมขาย การทำความสะอาดบ้าน หรือคอนโดมิเนียม และจัดบ้านให้เป็นระเบียบ จะทำให้คุณสามารถขายอสังหาฯได้ เมื่อคนซื้อมาดูบ้านแล้วเห็นบ้านสกปรก มีของเกะกะ มีกลิ่นอับ มีของชำรุดไม่เรียบร้อย เช่นทรุดโทรมมาก ฝ้าทะลุ บ้านมีรอย ส่งผลต่อจิตใจของผู้ซื้อ อาจทำให้เกิดอคติต่อบ้านได้ ทำให้ขายบ้าน หรือคอนโดมิเนียมทดได้ยาก คุณอาจจะโดนกดราคาให้มากที่สุด เพราะถ้าซื้อต้องลงทุนซ่อมแซมบ้านอีก ดังนั้นเราจึงความทำความสะอาดบ้าน แซ่มแซมตกแต่งให้ดูเรียบร้อย อาจทำให้บ้านเราอัพราคาได้มากขึ้นอีกด้วย

2. ราคาบ้านหรือคอนโดมิเนียมเหมาะสม เปรียบเทียบกับราคาในทำเลใกล้เคียง
ตั้งราคาถูก ดูคู่แข่งที่ขายโครงการคอนโดเดียวกัน สำรวจมาก่อนว่าเขาขายราคาประมาณเท่าไร ไม่ควรขายแพงกว่าเขา หรือถ้าแพงกว่าจริงเราต้องมีจุดขายของเราที่เด่ดกว่า การตั้งราคาบ้าน condo และที่ดินดีจะทำให้ขายได้การต้องราคาสำคัญมากเพราะถ้าต้องตำไปก็ขาดทุน แพงไปก็ขายไม่ได้ดังนั้นควรต้องให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด โดยเช็คราคา ตลาดไง ลองดูบ้าน หรือ condo ที่ประกาศขายในพื้นที่ในหมู่บ้าน อาคารเดียวกันกับเรา หรือในซอยเดียวกัน หรือซอยใกล้ๆกับคุณ ควรเปรียบเทียบกับบ้านที่มีลักษณะเดียวกัน วิธีเช็คอาจไปค้นในอินเตอร์เน็ต หรือลองโทรไปถามราคาบ้านเหล่านั้น ลองถามรายละเอียดว่าเค้ามีของแถมอะไรให้บ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาแล้วก็นำมาเปรียบเทียบกันดูอย่างเป็นกลางไม่ควรตั้งราคาสูงกว่าราคาตลาด เพราะจะทำให้ขายบ้าน หรือคอนโดมิเนียมได้ยาก และใช้เวลานานกว่าขายได้

3.ให้นิติบุคคลของโครงการคอนโด หรือโครงการบ้านช่วยขาย
โครงการบ้าน condo จะมีนิติบุคคลที่ช่วยขาย หรือ ปล่อยเช่าให้เหมือนนายหน้าช่วยขาย

4.การเจรจาต่อรองกับคนซื้ออย่างไรให้ไม่ถูกกดราคา
ต้องทราบจุดเด่น ข้อได้เปรียบของบ้าน หรือคอนโดมิเนียมดีอย่างไร ควรสรุปข้อมูลบ้านใส่พิมพ์ใส่กระดาษให้ผู้ซื้ออ่านรายละเอียดบ้านจุดเด่นและเปรียบเทียบราคากับบ้านในทำเลใกล้เคียงให้ดูบ้านเราดีกว่าราคาเหมาะสม มีของแถมอะไรที่ดีกว่าหลังอื่นบ้าง ไม่ควรเขียนยาวสรุปสั้นๆ ถ้าราคาบ้านของเราไม่แพงกว่าหลังอื่นๆ และมีข้อได้เปรียบกว่าอย่างชัดเจน ต้องทราบ ความต้องการ และจุดประสงค์ของผู้ซื้อ ซื้อเพื่ออะไร อยู่เองหรือซื้อเพื่อทำกำไรบ้านที่ดีที่สุดสำหรับตนเองและครอบครัว แหล่งพักผ่อน บ้านตากอากาศ ใกล้ที่ทำงาน ใกล้แหล่งท่องเที่ยว หรือสิ่งอำนวยความสะดวก ซื้อเพื่อลงทุนให้เช่า หรือซื้อเก็งกำไร เป็นต้น เพื่อสามารถ นำเสนอจุดเด่นของบ้าน หรือคอนโดมิเนียมตามความต้องการของผู้ซื้อเพื่อให้สามารถเจรจาต่อรองการขายง่าย และขายได้เร็ว

5.โปรโมชั่นดึงดูดใจผู้ซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียมมากน้อยแค่ไหน
มีอะไรดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อบ้างนากจากตัวบ้าน หรือตัวห้องcondo เช่น ค่าโอนฟรี แถมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าทำสวนฟรี ฯลฯ อสังหาฯของคุณจะเด่นดึงดู้ผู้ซื้อ และได้เปรียบคู่แข่งมากยิ่งขึ้น

6.โฆษณาประกาศขายบ้านที่ไหนบ้าง คนเห็นเยอะหรือไม่
เวลาโฆษณาขาย บอกรายละเอียดและข้อดีให้มากที่สุด เช่น ใกล้รถไฟฟ้า การเดนทางสะดวก รถไม่ติด น้ำไม่ท่วม ส่วนกลางเท่าไหร่ เป็นต้น ส่วนการลงโฆษณามีหลายแบบทั้งแบบเสียตังและแบบฟรี แบบเสียเงินได้แก่ ติดป้ายหน้าบ้าน สถานที่ต่างๆต้องเสียเงินทำป้าย หรือจ้างนายหน้าต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้นายหน้าเป็นเปอร์เซ็นต์ หรือแบบไม่เสียตังได้แก่บอกเพื่อน ญาติ หรือลงประกาศขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมทางเว็บไซด์อินเทอร์เน็ต ลงง่าย ลงฟรี มีลูกค้าเห็นได้ทั่วโลก ค้นหาเว็บไซต์ลงประกาศฟรีโดยพิมพ์ที่ Goolgle.com ถ้าต้องการจะขายบ้าน หรือcondoให้พิมพ์ เช่น ประกาศขายบ้านฟรี ประกาศขายคอนโดมิเนียมฟรี เป็นต้น เมื่อได้เว็บลงประกาศฟรีแล้วสามารถลงทะเบียนและลงประกาศขายบ้าน คอนโดฟรีได้เลย

วิธีการซื้อคอนโดในประเทศไทย สำหรับชาวต่างชาติ

เนื่องจากมีลักษณะต้องห้ามสำหรับชาวต่างชาติกับที่ดินของตัวเอง, ซื้อห้องชุดได้กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจจะได้มาซึ่งความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย. จะได้รับมากยิ่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากกฎหมายคนเข้าเมืองได้รับการแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อเร็ว ๆ นี้จะนำเสนอความเป็นไปได้สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดมูลค่าขั้นต่ำของ 10 ล้านบาทในการขอวีซ่าการลงทุน

กฎระเบียบในการซื้อห้องชุดโดยชาวต่างชาติเป็น constraining แน่นอนน้อยให้พวกเขาตกอยู่ในหนึ่งในสามประเภทดังต่อไปนี้:

(1) คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการตรวจคนเข้าเมือง;
(2) คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน);
(3) คนต่างด้าวที่นำเงินตราต่างประเทศมาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของถิ่นที่อยู่นอกหรือจากบัญชีสกุลเงินต่างประเทศเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะของการซื้อห้องชุดใด.

ประเภทที่สามเป็นจริงแก้ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดตามด้วยชาวต่างชาติที่จะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในประเทศไทย. ในการนี้, การโอนเงินจะต้องทำเฉพาะในสกุลเงินต่างประเทศจากหรือไปยังบัญชีธนาคารส่วนบุคคลของผู้ซื้อ. นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องใช้เพื่อแจ้งไปยังธนาคารที่วัตถุประสงค์ในการโอนดังกล่าวเป็นไปได้ในการซื้อห้องชุด

ในทางปฏิบัติ, แบบฟอร์มการโอนเฉพาะ, จึงเรียกว่า “แบบฟอร์มการทำธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ”, จะต้องได้รับจากธนาคารในประเทศของผู้รับ (I. ผู้ซื้อหรือผู้ขาย) เพื่อพิสูจน์การโอนเงินตราต่างประเทศสำหรับมูลค่าเทียบเท่าในห้องชุดให้กรมที่ดิน.

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด, แต่ชาวต่างชาติที่จะได้รับสิทธิในการเป็นเจ้าของอาคารคอนโดมิเนียมในสัดส่วนสูงสุดของ 49 % ของพื้นที่ทั้งหมดของทุกหน่วยในอาคารชุดดังกล่าวในเวลาการขอจดทะเบียนอาคารชุดจะถูกยื่น.

จะทราบอย่างชัดเจนที่จะใช้มาตรการระมัดระวังก่อนการซื้อห้องชุดใด ๆ ในประเทศไทย, เช่นการแสดงความขยันเนื่องจากการตรวจสอบโฉนดที่ดินตรวจสอบความถูกต้องและไม่ว่าทรัพย์สินจะอยู่ภายใต้ภาระผูกพันใด ๆ. มันจะคุ้มค่านอกจากนี้ยังตรวจทานบทบัญญัติของสัญญาการขายในมุมมองของความเข้าใจซึ่งกันและกันของบุคคล.

ในที่สุด, ผลภาษีเป็นปัจจัยที่จะพิจารณาต่อไปในประเภทของรายการนี้. การจัดซื้ออาคารชุดพักอาศัยในประเทศไทยสามารถจะทำให้การลงทุนที่น่าสนใจ, ที่ให้คำปรึกษาก่อนที่ของที่ปรึกษากฎหมายสามารถป้องกันไว้ก่อนที่มีค่า

จับตาแนวโน้มธุรกิจโรงแรมอย่างใกล้ชิด


การชะลอตัวทางเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนทางการเมืองในประเทศไทยเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดให้เชนโรงแรมขนาดใหญ่มุ่งขยายธุรกิจไปยังพื้นที่ต่างจังหวัดและต่างประเทศ จะมุ่งขยายไปยังกลุ่มธุรกิจโรงแรมระดับสามดาวมากขึ้น เพื่อรองรับการเพิ่มขึ้นของฐานนักท่องเที่ยวระดับกลาง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของผู้ประกอบการในช่วงที่ไม่ใช่ฤดูกาลท่องเที่ยว โดยผู้ประกอบการจะขาดรายได้จากการเป็นสถานที่จัดประชุม สัมมนา และนิทรรศการต่างๆ ที่สามารถชดเชยการลดลงของรายได้จากนักท่องเที่ยวที่มาเข้าพัก รวมถึงยังนำมาซึ่งความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมขนาดกลางและขนาดเล็กในพื้นที่ที่ต้องนำเสนอความคุ้มค่าสำหรับนักท่องเที่ยว และจำเป็นต้องเตรียมความพร้อมรับมือกับภาวะการตัดราคาระหว่างผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมระดับสามดาวในตลาดที่อาจมีจำนวนมากเกินไป

การแข่งขันของผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมจะมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแหล่งท่องเที่ยวหลักและพื้นที่ศูนย์กลางทางธุรกิจ ที่จะมีการสนับสนุนให้เกิดการกระจายการท่องเที่ยวไปยังจังหวัดที่เป็นหัวเมืองรองมากขึ้น ได้แก่ ลำปาง เพชรบูรณ์ เลย บุรีรัมย์ ตราด จันทบุรี ชุมพร ตรัง สมุทรสงคราม และราชบุรี ที่นักท่องเที่ยวจะมีการกระจายการท่องเที่ยวจากแหล่งท่องเที่ยวหลักและพื้นที่ศูนย์กลางทางธุรกิจ มาสู่จังหวัดที่เป็นหัวเมืองรองมากขึ้น ถือได้ว่าเป็นโอกาสทางธุรกิจที่สำคัญของผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมในพื้นที่ดังกล่าวที่จะให้บริการรองรับนักท่องเที่ยวทั้งคนไทยและต่างชาติ

2558 จะเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับธุรกิจโรงแรม ส่งผลให้ผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมต้องจับตามองสถานการณ์ต่างๆอย่างใกล้ชิด โดยการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงของต่างประเทศที่เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวหลักของประเทศไทยเป็นปัจจัยกดดันธุรกิจโรงแรม ดังนั้นผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมต้องระมัดระวังความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจที่มีการพึ่งพาตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติประเทศใดประเทศหนึ่งมากเกินไปที่อาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของผู้ประกอบการในกรณีที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวหลักลดลง อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมโดยเฉพาะอย่างยิ่งในแหล่งท่องเที่ยวพื้นที่ศูนย์กลางทางธุรกิจและพื้นที่ชายแดน สามารถลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติประเทศใดประเทศหนึ่งมากเกินไป ผ่านการขยายตลาดไปยังนักท่องเที่ยวและผู้เดินทางระหว่างประเทศสัญชาติอาเซียนที่มีแนวโน้มเดินทางท่องเที่ยวประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้นจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน

อสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างถือเป็นองค์ประกอบสำคัญของการลงทุนในเศรษฐกิจไทย

5

ภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างถือเป็นองค์ประกอบสำคัญของการลงทุนในเศรษฐกิจไทย โดยคิดเป็นมูลค่าสูงถึงกว่า 322,300 ล้านบาท และมีสัดส่วนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมจริง (Real GDP) คิดเป็นประมาณร้อยละ 3.8 และร้อยละ 2.4 ตามลำดับ ณ ปี 2549 นอกจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างยังถือเป็นอุตสาหกรรมต่อเนื่อง (Linkage Industries) ที่มีความเชื่อมโยงถึงอุตสาหกรรมอื่นๆ และมีบทบาทสำคัญในการสนับสนุนศักยภาพการผลิตของเศรษฐกิจไทยในระยะยาว  ทั้งนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างของประเทศไทยได้ประสบปัญหาชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงปี 2549 เนื่องจากปัจจัยลบต่างๆ เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมือง อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และภาวะราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม จากการวิเคราะห์เครื่องชี้เศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างล่าสุด พบว่า ภาวะภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างของไทยเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัวในไตรมาสที่ 2/2550 โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการลงทุนของภาครัฐ เป็นสำคัญ

ปัจจัยบวกที่จะสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างในระยะต่อไป ได้แก่ 1) ทิศทางการเมืองที่ชัดเจนขึ้น ซึ่งจะสร้างความเชื่อมั่นแก่การใช้จ่ายของนักลงทุนและประชาชน 2) การดำเนินนโยบายการคลังแบบขาดดุลในปีงบประมาณ 2551 และเพิ่มการลงทุนของภาครัฐ โดยเฉพาะในโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นให้เกิดโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างที่เกี่ยวเนื่องกับโครงการรัฐบาล สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่อาจทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้ล่าช้ากว่าคาดการณ์ ได้แก่ 1) ความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยจากปัจจัยลบต่างๆ เช่น แนวโน้มราคาน้ำมันและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น และ 2) แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อาจปรับตัวสูงขึ้นตามเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น

ตั้งแต่ปี 2549 ต่อเนื่องถึงไตรมาสที่ 1/2550 ที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ และการก่อสร้างของไทยประสบปัญหาภาวะชะลอตัวมาตลอด โดยจะเห็นได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาคการก่อสร้างขยายตัวในอัตราที่ชะลออย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาสที่ 2 และ 3/2550 ภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างเริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัว โดยมีปัจจัยบวกจากสถานการณ์ทางการเมืองที่เริ่มคลี่คลาย ทำให้ผู้ประกอบการและประชาชนมีความมั่นใจในเศรษฐกิจมากขึ้น ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่มีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา นอกจากนี้ มาตรการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณรายจ่ายของรัฐบาล และงบประมาณในส่วนขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่นได้ส่งผลให้การก่อสร้างปรับตัวดีขึ้น

การวิจัยโอกาสอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวใหม่สู่ ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน

ในปี 2558 ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่การเป็น AEC จะมีการเคลื่อนย้ายสินค้า บริการ การลงทุน เงินทุน และแรงงานมีฝีมืออย่างเสรี หากเปรียบเทียบในแง่ของตลาดที่อยู่อาศัย ก็คือ จากตลาดเดิมของประเทศไทยที่มีประชากรรวม 65 ล้านคน ก็จะกลายเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอาเซียน ที่มีประชากรอาศัยอยู่กว่า 600 ล้านคน คำถาม คือ ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยจะสามารถสร้างโอกาสจากการเกิดขึ้นของ AEC นี้อย่างไร

ประเด็นแรก คิดว่าการที่ผู้ประกอบการไทยจะเข้าไปบุกตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศอาเซียนได้อาจเป็นเรื่องค่อนข้างท้าทายในระยะสั้น เพราะหัวใจหลักของธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องของ Location ยกตัวอย่าง หากผู้ประกอบการที่แต่เดิมทำตลาดที่อยู่อาศัยเฉพาะในกรุงเทพฯ คิดจะไปทำตลาดในต่างจังหวัด ย่อมไม่ใช่เรื่องง่าย ต้องอาศัย Local Partner ในเรื่องของการหาทำเล ดังนั้น หากมองในแง่ของตลาดต่างประเทศ จึงน่าจะยากกว่าตลาดในประเทศมากขึ้นไปอีก รวมถึงเรื่องของกฎระเบียบของแต่ละประเทศที่แตกต่างกัน ขณะที่ธุรกิจที่อยู่อาศัย มีกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องเป็นจำนวนมาก แต่ทั้งนี้ ก็ต้องขึ้นกับว่าเมื่อเกิด AEC จะมีการ ลดกฎระเบียบที่เป็นอุปสรรค หรือมีการปรับกฎระเบียบต่างๆ ให้เป็นมาตรฐานเดียวกันมากน้อยเพียงใด

นอกจากนี้ ระดับเศรษฐกิจ รายได้ ที่ต่างกันย่อมทำให้พฤติกรรมการอยู่อาศัยในประเทศต่างๆ แตกต่างกันด้วย ปัจจัยเหล่านี้จึงสร้าง Barriers to Entry โดยธรรมชาติในการที่บริษัทไทยจะเข้าไปแข่งขันกับผู้ประกอบการท้องถิ่น (Local Developers) ในต่างประเทศ อย่างไรก็ตาม ในระยะปานกลางถึงระยะยาว ดิฉันคิดว่าการทำธุรกิจที่อยู่อาศัยในอาเซียนน่าจะเป็นโอกาสที่เป็นไปได้ โดยเฉพาะในแง่ของการพัฒนาแลกเปลี่ยนเทคโนโลยีและองค์ความรู้ใหม่ๆ กับนักลงทุนจากประเทศสมาชิกอื่นๆ และการขยายธุรกิจในประเทศเพื่อนบ้าน ที่มีอัตราความต้องการที่อยู่อาศัยสูงกว่าบ้านเรา

ดังนั้น โอกาสหนึ่งที่เป็นไปได้ในอนาคต คือ การจ้างสถาปนิกชาวต่างชาติที่มีความรู้ ความเข้าใจ และคุ้นเคยกับพฤติกรรมการอยู่อาศัยและ Lifestyle ของชาวต่างชาติเข้ามาเป็นผู้ออกแบบได้เพิ่มมากขึ้น เพราะสิ่งหนึ่งที่น่าจะเกิดขึ้นต่อไปหลังการเปิด AEC คือ การจัดทำ ASEAN Business Card เพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทางแก่นักธุรกิจ ผู้เชี่ยวชาญ ผู้ประกอบวิชาชีพ แรงงานฝีมือ และผู้มีความสามารถพิเศษ ซึ่งรวมถึงกลุ่มวิชาชีพสถาปนิกแต่ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการไทยก็ต้องเรียนรู้และพัฒนาเพื่อทำความเข้าใจตลาดควบคู่กันไปด้วย เพราะสุดท้ายแล้วผู้ประกอบการซึ่งเป็นผู้บริหารต้องทาหน้าที่ตัดสินใจรายละเอียดต่างๆ ทั้งในเรื่องของทำเล Product การทำตลาด การกำหนดราคา ดังนั้น การเร่งปรับตัวศึกษาหาข้อมูลต่างๆ การเรียนรู้เศรษฐกิจ วัฒนธรรม วิถีชีวิต และคำนิยม ความคิดของประเทศเพื่อนบ้าน เพื่อเตรียมความพร้อมจึงเป็นเรื่องสำคัญ

การวิจัยและวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

งานบริการงานวิจัยนำเสนอข้อมูลและผลวิเคราะห์เกี่ยวกับสถานะและแนวโน้มในภาคเศรษฐกิจ การเงินและอสังหาริมทรัพย์ บริษัทของเรามีฐานข้อมูลที่ครบครัน มีความรู้ทางการตลาดและมีความเชี่ยวชาญในการประเมินแนวโน้มที่น่าเชื่อถือและทันต่อสถานการณ์เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ทีมวิจัยทำงานอย่างใกล้ชิดกับทีมตัวแทนของเราที่ใหญ่สุดในประเทศไทย ช่วยให้ความรู้และข้อมูลที่แม่นยำเพื่อการตัดสินใจในการดำเนินการต่างๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย นอกเหนือจากข้อมูลที่ได้จากการดำเนินธุรกรรมที่มากที่สุดในตลาดของไทยแล้วทีมวิจัยของเรายังได้ลงพื้นที่สำรวจซึ่งเมื่อรวมกับข้อมูลที่ได้จากตัวแทนทั้งภาครัฐและเอกชนทำให้สามารถทำการศึกษาตลาดทั้งหมดได้และทำการคาดการณ์ความเปลี่ยนแปลงของตลาดได้ ในการตัดสินใจทางด้านอสังหาริมทรัพย์ของสถาบันทางการเงินขนาดใหญ่ ผู้พัฒนาและประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้เป็นเจ้าของร่วม นักลงทุนและกองทุน มีพื้นฐานมาจากงานวิจัยและสถิติทางการตลาดที่ได้รับคำแนะนำจากบริการ การวิจัยตลาด

นอกจากนั้นแล้ว การที่เป็นผู้นำข่าวสารในตลาดและเป็นผู้กำหนดทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย งานบริการงานวิจัย ยังทำการเก็บข้อมูลและตีพิมพ์งานวิจัยออกไปยังภาคส่วนอื่นตั้งแต่ระดับภูมิภาคจนถึงระดับโลก
1. รายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร
รายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครซึ่งนับเข้าสู่ปีที่ 17 ถือเป็นเอกสารงานวิจัยหลักที่ตีพิมพ์รายไตรมาส โดยมีข้อมูลที่ได้รับการตรวจสอบมาอย่างดีและมีฐานข้อมูลที่ได้รับการยอมรับจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร
2. รายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต
รายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเป็นเอกสารงานวิจัยที่ตีพิมพ์ตามไตรมาสล่าสุดภายใต้งานบริการงานวิจัย เพื่อให้เกิดรูปแบบการวิเคราะห์แบบมืออาชีพและความโปร่งใสในการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตซึ่งสามารถก่อให้เกิดประโยชน์แก่ประเทศไทยได้สูงที่สุด จากการที่มีความชัดเจนโดยเฉพาะในเรื่องของความรวดเร็วและจำนวนการขายของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ รายงานให้ข้อมูลและผลวิเคราะห์เชิงลึกจากฐานข้อมูลในประทศรวมกับการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนข้อมูลล่าสุดที่ได้รับจากตัวแทนทั้งภาครัฐและเอกชน

งานบริการงานวิจัย อ้างอิงอยู่กับข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือ ข้อมูลและผลวิเคราะห์ของตลาดโดยสื่อทั้งในและต่างประเทศ เรามีความทุ่มเท ยังคงความเป็นผู้นำในตลาดข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และการดำเนินการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

การศึกษาวิจัยที่จะสามารถกระตุ้นด้านตลาดที่อยู่อาศัย

ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจและสภาวะการเมืองในปัจจุบัน อาจจะมีผลให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งน่าจะเป็นปัจจัยหนุนประการหนึ่งต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่การชะลอการลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะช่วยลดภาวะความเสี่ยงของปัญหาอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาดในระดับหนึ่ง สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 คาดว่าจะชะลอตัวลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้จากปัจจัยลบรุมเร้านานัปการ ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากเครื่องชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะหดตัวลง อย่างไรก็ดีเครื่องชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวลงนั้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการชะลอการเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ ซึ่งแม้ว่าอาจจะส่งผลกระทบในระยะสั้นต่อแนวโน้มผลประกอบการทางธุรกิจ

ธุรกิจด้านที่อยู่อาศัยที่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมากมาย

โดยเฉพาะนักลงทุนชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไรกันเป็นจำนวนมาก ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ดีขึ้นได้ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของตลาดมีมากขึ้น ขณะเดียวกันกลุ่มผู้ประกอบการก็เร่งเปิดตัวโครงการ ทำให้มีสินค้าในตลาดให้เลือกหลากหลาย ถือเป็นส่วนหนึ่งช่วยกระตุ้นแรงซื้อเพิ่ม อย่างไรก็ตามในช่วงครึ่งปีหลังตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นตามทิศทางของเศรษฐกิจในประเทศ โดยไม่ต้องมีมาตรการพิเศษเข้ามากระตุ้น เพราะส่วนหนึ่งจะได้ประโยชน์จากเม็ดเงินที่ไหลเข้าในตลาดทุนมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มมากขึ้นด้วย เนื่องจากนักลงทุนให้ความมั่นใจและเริ่มทยอยกลับเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มขึ้น

ธุรกิจด้านที่อยู่อาศัยปี 2557

คาดว่าจะเติบโตปานกลาง ยอดขายไม่ขยายตัวเท่ากับปี 2556 แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจอาจจะดีขึ้น เนื่องจากยอดขายของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในปี 2556 เติบโตมาก สิ่งสำคัญที่ต้องระมัดระวัง คือ ปัญหาหนี้ที่ไม่ให้ก่อให้เกิดรายได้ที่ปรับเพิ่มขึ้นเรื่อยๆอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ไตรมาส 3 ของปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกหลังจากนี้ เนื่องจากผู้บริโภคมีภาระหนี้สินเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายภาคครัวเรือนสูงขึ้น อย่างไรก็ดีหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ที่สำคัญ คือ คุณภาพสินค้า คุณภาพบริการก่อนขายและหลังการขาย และระยะเวลาที่ได้สัญญากับลูกค้าจะเป็นเครื่องมือชี้วัด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่กำลังเผชิญกับปัญหาอุปทานส่วนเกิน เนื่องจากที่ผ่านมาผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างเร่งเปิดโครงการใหม่ ในช่วงจังหวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีปัจจัยสนับสนุนการเติบโต และการเร่งเปิดโครงการกันอย่างเข้มข้นดังกล่าว ได้กลับมามีส่วนในการผลักดันราคาที่ดินและต้นทุนการประกอบธุรกิจให้เร่งตัวขึ้น และผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะทำให้อำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง ขณะเดียวกันภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่เผชิญความเสี่ยงสูงขึ้นจากเหตุการณ์ทางการเมืองและทิศทางเศรษฐกิจ สถาบันการเงินจึงให้ความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อทั้งที่ให้แก่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภค

การวิเคราะห์และวิจัยทางด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเป็นที่แพร่หลาย

467644
อสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับความนิยมอย่างสูง และมีแนวโน้มที่ตลาดจะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้เกิดกลุ่มนักลงทุนหน้าใหม่ที่ต้องการเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น แต่ปัญหาใหญ่ก็คือการขาดความรู้และความเข้าใจในกระบวนการดำเนินงานเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสภาพแวดล้อมอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในเชิงพาณิชย์และอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรม เช่น โรงแรมและธุรกิจร้านอาหาร การช้อปปิ้ง อาหาร และธุรกิจวัสดุก่อสร้างและอื่นๆ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีทั้งศาสตร์และศิลปะ

ทั้งในแง่ของข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก การก่อสร้างที่ต้องมีรูปแบบนวัตกรรมใหม่ๆ ภาษี การตลาด แรงงาน เป็นต้น ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นที่จะต้องเรียนรู้ถึงการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันนักลงทุนได้ขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขายจำนวนมาก ประกอบกับความน่าเชื่อถือและชื่อเสียงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการตอบสนองความต้องการเฉพาะของทั้งตลาดเดิมและตลาดที่เกิดขึ้นมาใหม่ซึ่งเป็นผลจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่สำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้ผู้ประกอบการได้

จากการวิเคราะห์พบว่ามีหลายปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคยินดีที่จะจ่ายเงินซื้อที่อยู่อาศัยหนึ่งๆได้มากขึ้น ในขณะที่แนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นกลับได้รับอิทธิพลจากปัจจัยทางเศรษฐกิจระดับมหภาคตามปกติทั่วไป อันได้แก่ อัตราการเติบโตของ GDP ความต้องการภายในประเทศ ราคาน้ำมันและเงินเฟ้อ และความมั่นใจของผู้บริโภค โดยแม้จะมีเหตุการณ์ไม่สงบเกิดขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ แต่มุมมองของเราต่อแนวโน้มระยะสั้นก็ยังเป็นไปในทางบวกอยู่ โดยเฉพาะในตลาดระดับกลาง แต่เนื่องจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคนั้นเปลี่ยนแปลงเร็ว และยากต่อการคาดการณ์ด้วยความแม่นยำสูง แนวโน้มในระยะสั้นจึงยังคงมี

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้มีกำไรสูงสุด

1. Location คือ เลือกทำเลที่ดีที่สุด ที่หาซื้อได้ไม่ง่าย ทำเลทองที่เป็นที่ต้องการของตลาด
2. Supply limit คือ หากทำเลที่เลือกลงทุนมีความต้องการขายที่ิดินหรืออสังหาริมทรัยพ์จำกัด ซึ่งอาจจะมาจากความจำกัดของทำเล
3. มีตลาดผู้เช่า คือ ทำเลที่เลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องมีตลาดของผู้เช่าอยู่แล้ว
4. Product design คือ การเลือกดีไซน์ของอสังหาริมทรัพย์ที่ดูโดดเด่น ดึงดูดผู้เช่าหรือผู้ซื้อให้ได้มากที่สุด

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของเหล่าดารานักแสดงผู้มีชื่อเสียงของฮ่องกง

5

อัตราการเสียอากรแสตมป์ 15% สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ออกโดยรัฐบาลฮ่องกงเมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมา และการเพิ่มขึ้นอีกเป็นเท่าตัวเมื่อต้นปีได้กีดกันชาวจีนที่จะเข้ามาลงทุนเพิ่มในอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง ในขณะที่เงินลงทุนในอสังหาฯ ของฮ่องกงเกือบ 60% มาจากผู้ซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2011แต่ในไตรมาสแรกของปีนี้สัดส่วนของเม็ดเงินลงทุนจากชาวจีนนั้นลดลงถึง 8.4% ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาราคาอสังหาฯ ในฮ่องกงนั้นปรับเพิ่มขึ้นกว่า 120% นับตั้งแต่ปี 2008 ซึ่งราคาที่ลอยตัวนี้ไม่ได้เกิดจากการทะลักเข้ามาของเม็ดเงินจากนักลงทุนชาวจีนเพียงอย่างเดียวเท่านั้น แต่เกิดจากอัตราดอกเบี้ยต่ำปลอมๆ ที่เป็นผลมาจากค่าเงินดอลล่าของฮ่องกงที่ผูกกับค่าเงินดอลล่าของสหรัฐฯ และภาวะขาดแคลนบ้านอีกด้วย

ทั้งนี้รายงานของสำนักจดทะเบียนที่ดินฮ่องกงได้เปิดเผยว่าราคาอสังหาฯ ในฮ่องกงนั้นไม่ได้ลดลง แต่จำนวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลับลดลงถึง 54% ในเดือนพฤษภาคมเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีที่แล้ว ทั้งนี้เม็ดเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ลดลงถึง 52.4% จาก 65.3 พันล้านดอลล่าฮ่องกงเหลือเพียง 31.1 พันล้านดอลล่าฮ่องกง โดยโบรกเกอร์ในฮ่องกงที่ได้รับผลกระทบจากภาวะธุรกิจซบเซา อันเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคาอากรแสตมป์ ต่างออกมาประท้วงให้ยกเลิกการใช้อากรแสตมป์ ซึ่งในระหว่างนั้นนักลงทุนชาวจีนก็หันไปลงทุนในนิวยอร์ค และลอนดอนแทนเสียแล้ว แต่ในขณะเดียวกันก็ยังคงมีนายหน้าต่างชาติ หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติที่มักมาโปรโมทธุรกิจในงานแสดงที่จัดขึ้นในโรงแรมระดับ 5 ดาวที่ฮ่องกงเกือบจะทุกสัปดาห์ นายอภิชาติ จูตระกูล ซีอีโอของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างแสนสิริได้ให้สัมภาษณ์กับ ไฟแนนเชียล ไทมส์ ที่งานแสดงที่ฮ่องกงว่า เราเล็งเห็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติจากกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน โดยในปีที่แล้วมีชาวจีนมาเที่ยวเมืองไทยกว่า 2.7 ล้านคน และก็มีแนวโน้มว่าจะมีมากขึ้นในปีนี้ ผมก็ได้แต่หวังว่าเศรษฐีจีนบางรายจะซื้อคอนโดในภูเก็ต เหมือนๆ กับที่เศรษฐีฮ่องกงหลายคนซื้อกัน

พลอยนุ่น นักแวดงซุปตาร์ว่าที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

noo600

“ดารา-นักแสดง” เป็นอาชีพที่ไม่แน่นอน เงินทองได้มาเร็ว ไปเร็ว มักไม่ค่อยเห็นค่า กว่าจะรู้ตัวอีกตัว ผ่านไป 10 ปี ก็ช่วงขาลงซะแล้ว ดังนั้น ดารานักแสดงยุคใหม่ที่มีวิสัยทัศน์และมองการณ์ไกลมักมีความสุขกับการทำเงินให้งอกเงย ด้วยการเลือกลงทุน ฝากเงินในธนาคาร หรือซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไร บางคนรอบคอบขนาดต้องมีที่ปรึกษาด้านการลงทุนกันเลยทีเดียว เพื่อการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด ยิ่งช่วงนี้มีการลงทุนหลากหลายรูปแบบ ทั้งนำเงินไปเล่นหุ้น ลงทุนในทองคำที่มีความเสี่ยงน้อย

ปัจจุบันดารารุ่นใหม่ๆ มีมุมมองต่อโลกมากขึ้น มีความทันสนมัย เริ่มลงทุนตั้งแต่อายุยังน้อย เช่น ซื้อคอนโดมิเนียม เริ่มบริหารเงินตั้งแต่วันนี้ พออายุ 40 ปี ก็จะมีเงินและสินทรัพย์มากมาย ยิ่งเป็นคนรุ่นใหม่ มีช่องทางเก็บเงินเยอะมาก โดยเฉพาะดาราสมัยนี้ตื่นตัวด้านการออมกันมาก ที่ปรึกษาด้านการลงทุนให้ทัศนะลองไปดูสไตล์การเก็บเงินและวิธีทำเงินให้งอกเงยของเหล่านักแสดงระดับซุป’ตาร์เมืองไทย นักแสดงหญิงที่ได้ตำแหน่งนักแสดงที่มีค่าตัวแพงที่สุดติดอันดับ 2 ใน 10 ได้แก่ พลอย-เฌอมาลย์ บุญยศักดิ์ และคุณนาย นุ่น-วรนุช ภิรมย์ภักดี

กว่าจะเป็นซุป’ตาร์ไม่ใช่เรื่องง่าย
หลายคนให้ฉายานักแสดงสาว “พลอย” ว่าเป็นซุป’ตาร์ขาวีน ความที่เธอเป็นคนตรง ทำงานทุ่มเท ผลงานด้านการแสดงก็แซ่บเว่อร์ ฝีไม้ลายมือด้านการแสดงเกินร้อย จนเธอสามารถครองระดับค่าตัวในการเล่นละครต่อตอนถึงประมาณ 7.5 หมื่นบาทต่อตอน ค่าตัวออกงานอีเวนต์เฉลี่ย 1 แสนบาทขาดตัวต่อครั้ง ค่าถ่ายโฆษณาและพรีเซนเตอร์ประมาณ 6.5 ล้านบาทต่อชิ้น ถึงกระนั้นพลอยก็ปฏิเสธว่าเธอไม่ใช่ซุป’ตาร์ แม้จะโลดแล่นในวงการบันเทิงนานถึง 17 ปีแล้วก็ตาม ปัจจุบันเธอมีผลงานเป็นพรีเซนเตอร์โฆษณามากถึง 8 ชิ้นทีเดียว ซื้อคอนโดมิเนียมที่สุขุมวิท 24 เก็บเอาไว้ ทั้งให้เช่าต่อได้และอยู่เองก็ได้ ตอนนี้กำไร 5 ล้านบาท ครอบครัวพลอยมีอพาร์ตเมนต์ที่สุขุมวิท 22 แต่ตอนนี้รอลงทุนด้วยการรีโนเวตใหม่ทั้งหมด

ซุปตาร์ติดอันดับค่าตัวแพงที่สุดเป็นอันดับ 6 นุ่น วรนุช ค่าตัวในการเล่นละครประมาณ 8 หมื่นบาทต่อตอน ค่าตัวในการปรากฏกายในงานอีเวนต์ประมาณ 9 หมื่นบาทต่อครั้ง และค่าถ่ายโฆษณาและพรีเซนเตอร์สินค้าประมาณ 5.5 ล้านบาทต่อชิ้น นอกจากอาชีพนักแสดงที่หายไปพักหนึ่ง เธอยังมีธุรกิจที่ต้องดูแล ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปได้ดี การเริ่มทำธุรกิจส่วนตัวครั้งแรกเกิดจากความชอบ จึงเปิดโรงเรียนนาฏศิลป์ แม้เป็นธุรกิจเล็กแต่ก็ทำได้เรื่อยๆ สำหรับธุรกิจคอนโดมิเนียมก็ประสบความสำเร็จ แม้ก่อนหน้านี้จะไม่มีประสบการณ์ด้านธุรกิจคอนโดมิเนียมเลยก็ตาม การเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ มีข้อเสียเปรียบผู้ประกอบการรายใหญ่ในเรื่องของแบรนด์ ดังนั้น เธอจึงชูจุดขายในเรื่องการสร้างเสร็จก่อนขาย เพื่อให้ลูกค้าได้เห็นของจริงว่าโครงการสามารถพัฒนาไปได้ดี และที่ผ่านมาเมื่อลูกค้าเห็นห้องตัวอย่างจะตัดสินใจซื้อทันที

ในอนาคตหากมีโอกาสพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็จะดำเนินการอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเป็น 2 ปีต่อโครงการ โดยเน้นโครงการเล็กๆ ก่อน ขณะนี้นุ่นได้มองหาที่ดินย่านบางบัวทองและลำลูกกา คลอง 1-2 เอาไว้ ซึ่งจะใช้ที่ดินประมาณ 1-2 ไร่ครึ่ง ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจา และคงเป็นการใช้แบรนด์ใหม่ แต่ขออุบไว้ก่อน

การใช้ดารามาเป็นพรีเซ็นเตอร์กับธุรกิจอสังหาฯเพื่อกระตุ้นความสนใจของผู้บริโภค

การเลือกใช้บุคคลมาสร้างแบรนด์ให้กับสินค้าและบริการไม่ได้จำกัดอยู่แค่ดาราเท่านั้น แต่ยังรวมถึงคนดังเป็นที่รู้จักของคนทั่วไป การเลือกใช้บุคคลเป็นตัวแทนให้กับแบรนด์ย่อมมีทั้งคุณและโทษ หากยึดถือกับตัว Endorsers มากเกินไปจะมีความเสี่ยงมาก โดยกลไกลการเลือกใช้พรีเซ็นเตอร์จึงต้องคำนึงถึงเรื่องของการบริหารแบรนด์เป็นสำคัญ กลยุทธ์ดังกล่าวทำให้แบรนด์สามารถสร้างการรับรู้ต่อตัวผู้บริโภคได้ต่อเนื่อง ใครดังก็มาเป็นพรีเซ็นเตอร์ แบรนด์ไม่ต้องไปขึ้นกับบุคคลใดบุคคลหนึ่ง แต่แบรนด์ไหนจะเลือกทำเช่นนี้ได้ ต้องเป็นสินค้าระดับ Mass ที่มีงบการตลาดมากพอ

การเลือกพรีเซ็นเตอร์จึงจำเป็นที่จะต้องเลือกให้เหมาะสมกับตัวสินค้า

ส่วนที่มีความแตกต่าง คือ รูปแบบ วิธีการ ของเรื่องราวที่จะนำเสนอ ซึ่งขึ้นอยู่กับคอนเซ็ปต์ของเจ้าของสินค้าแต่ละรายวงการอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน ช่วงหลังผู้ประกอบการหันมาใช้บริการพรีเซ็นเตอร์ดึงดูดใจผู้บริโภคกันมากขึ้น เป้าหมายก็เพื่อสร้างภาพลักษณ์ให้กับตัวสินค้า และผลักดันยอดขายให้เป็นไปตามเป้า เพราะมองว่าพรีเซ็นเตอร์คือหนึ่งในเครื่องมือที่จะสื่อสารไปยังกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ง่ายที่สุด เนื่องจากพรีเซ็นเตอร์มีส่วนมากๆต่องานขาย หากคุณต้องการกระตุ้นความสนใจของกลุ่มเป้าหมาย มันเหมือนกับว่าแทนที่จะไปเสนอขายบ้านกับลูกค้าตรงๆ เราก็ให้เขารู้จักสินค้าเราผ่านพรีเซ็นเตอร์แทน วิธีการนี้จะทำให้เขาเข้าใจได้ง่ายขึ้น

กลยุทธ์การตลาดในลักษณะนี้สำหรับธุรกิจอสังหาฯแล้วไม่ได้เป็นสูตรตายตัวที่ทำให้ประสบความสำเร็จในการขาย เนื่องจากสินค้าประเภทบ้านเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูงซื้อขายเปลี่ยนมือได้ยาก ต่างไปจากสินค้าที่ขายอยู่ในซูเปอร์มาร์เก็ตทั่วไป ดังนั้น การเลือกบุคคลที่จะมาเป็นตัวแทนจำเป็นต้องใช้เวลาค่อนข้างนาน และไม่สามารถเปลี่ยนได้บ่อยครั้งเท่าที่ต้องการ ที่สำคัญวิธีการแบบนี้เมื่อนำมาใช้กับธุรกิจอสังหาฯจะช่วยได้แค่การกระตุ้นความสนใจของผู้บริโภคเท่านั้น ซึ่งการวางแผนมีเดียเป็นอีกกลไกที่สร้างความรับรู้ให้กับผู้บริโภคได้ วิธีนี้จะสร้างการรับรู้ให้กับผู้บริโภคได้ดียิ่งขึ้น ละครและโฆษณาจะช่วยซัพพอร์ตซึ่งกันและกัน สร้างแรงกระตุ้นให้กับคนดูอยากใช้สินค้าโดยไม่สิ้นเปลืองงบแบบหว่านไปทั่ว

การพิจารณาเลือกใช้บุคคลสร้างแบรนด์อสังหาริมทรัพย์

1.คนดัง เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย หรือสินค้าหรือไม่
2.ต้นทุนหรืองบประมาณ มากพอจะใช้คนดังหรือไม่ เพราะดาราบางคนค่าตัว 5-10 ล้านบาท
3.ความง่ายและยากในการใช้ ต้องไม่มีบุคลิกคุยด้วยยากหรือเงียบเกินไปก็อาจส่งผลกระทบได้ เพราะการใช้พรีเซ็นเตอร์ยุคนี้ให้ได้ผลจะต้องร่วมออกงานอีเวนต์ด้วย แม้ส่วนใหญ่จะมีการเซ็นสัญญาครอบคลุมเรื่องเหล่านี้ก็ตาม แต่หากดาราบุคลิกที่ยากต่อการใช้งานก็จะส่งผลกระทบต่อสินค้าได้
4.ช้ำหรือยัง ต้องไม่เห็นจนน่าเบื่อ
5.ชีวิตความเป็นอยู่ เช่น มีแนวโน้มจะเสพยาเสพติดหรือไม่ เปลี่ยนคนรักบ่อย มีปัญหาในการวางตัว
6.ความน่าเชื่อถือ

นักแสดงกับการผันตัวมาเป็นนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

building 3

นอกจากนักแสดงจะทำงานในวงการบันเทิงแล้ว และปัจจุบันนี้ก็มีนักแดงหลายคนหันหน้ามาทำงานทางด้านธุรกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นธุรกิจหนึ่งที่ให้การตอบรับเป็นอย่างมาก เป็นธุรกิจที่กำลังรุ่ง

อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของทุกคน เพราะทุกคนครอบครองทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นนาแล้ง จนถึงคฤหาสน์ใหญ่โตต่างกันเพียงมูลค่าทั้งสิ้น ทุกคนจึงควรรู้จักอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ มีความสำคัญกับชีวิตของคนเรา ไม่ว่าจะเป็น “บ้าน” ในฐานะที่อยู่อาศัย “ไร่-นา” ในฐานะปัจจัยการผลิต “แฟลต” ในฐานะเครื่องมือสร้างรายได้ ฯลฯ เราจึงควรรู้จักอสังหาริมทรัพย์กันให้ชัดเจน ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในยามเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำไปด้วย แต่ในยามตกต่ำ เราอาจเคยได้ยินมีผู้เสนอว่า เราควรส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดมีงานทำและฟื้นฟูเศรษฐกิจในที่สุด

การเติบโตที่ดีของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ และหลายครั้งอีกเช่นกันที่ ปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สร้างวิกฤติเศรษฐกิจให้เกิดขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 เป็นอีกปีหนึ่งที่มีความท้าทายสูงมาก โดยหลายฝ่ายได้ออกมาคาดการณ์ว่าปีนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ มีอัตราการขยายตัวไม่มาก เมื่อเทียบกับปี 2556 ที่เติบโต 7% ด้วยมีหลากหลายด้านปัจจัยลบ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกฟื้นตัวแบบเปราะบาง ภาระหนี้สินครัวเรือน ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของภาคอสังหาฯ ผนวกกับปัญหาขาดแคลนแรงงาน ผู้รับเหมา ยังคงเป็นวิกฤติต่อเนื่องต่อการเติบโตของภาคอสังหาฯ ขณะที่ปัจจัยบวก มีเพียงอัตราดอกเบี้ยคาดว่าจะทรงตัว และการขยายการลงทุนของต่างชาติ ซึ่งปี 2557 เสมือนเป็นปีแห่งซ้อมใหญ่ของการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ในปลายปี 2558 ที่จะผลักดันให้เกิดการลงทุนของต่างชาติอย่างเป็นรูปธรรม

ประเภทที่อยู่อาศัยในปี 2557 แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียม จะยังคงเติบโตเป็นผู้นำตลาดเช่นเดิม ครองส่วนแบ่งในตลาดคิดเป็น 55% แต่ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตลดลง เนื่องจากโครงการระดับกลาง-ล่าง มีการเปิดตัวมากกว่าปี 2556 ประกอบกับผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ปรับแผนธุรกิจมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาถูกมากขึ้น ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน คาดว่ายังคงได้รับการตอบรับที่ดี เนื่องจากตลาดกลุ่มนี้ ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจค่อนข้างต่ำ

เพราะฉะนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีความสำคัญ มีอัตราการเติบโตอย่างรวดเร็ว และมีมูลค่าตลาดมหาศาลธุรกิจนี้มีความเกี่ยวเนื่องกับวิวัฒนาการทางสังคมและเศรษฐกิจ จึงทำให้ดารานักแสดงหลายๆคนหันมาสนใจในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การเปิดตัวโครงการทางด้านอสังหาริมทรัพย์

 

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคักเป็นอย่างมาก ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาคจากปัจจัยบวกที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในระดับต่ำ การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดูเหมือนว่าจะอาศัยการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) เป็นจุดขายมากที่สุดคงไม่พ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค ซึ่งมีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากจะมีสาเหตุมาจากการเติบโตของกิจกรรมเศรษฐกิจในภูมิภาค และการที่ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ AEC ที่มีส่วนช่วยกระตุ้นกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศเพื่อนบ้าน สาเหตุอีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ ซึ่งช่วยเปิดพื้นที่ศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายจังหวัด โดยเฉพาะในตะวันออกเฉียงเหนือและหัวเมืองจังหวัดชายทะเลเช่น ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) ชลบุรี และระยอง ซึ่งการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดเหล่านี้ส่วนหนึ่งนอกจากจะรองรับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศแล้ว ยังเน้นกลุ่มเป้าหมายไปยังชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยรับกระแส AEC เพื่อเป็นการลงทุนและเพื่ออยู่อาศัยด้วย

ในปี 2556 ที่ผ่านมาเป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางได้ขยายการลงทุนไปยังจังหวัดภูมิภาคมากเป็นพิเศษมีผลทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดมีความคึกคักโดยส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดย 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าไปรุกตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดหัวเมืองเศรษฐกิจของภูมิภาคและเมืองท่องเที่ยวกันอย่างเข้มข้น

สำหรับแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในภูมิภาคในปี 2557 คาดว่าจะมีทิศทางชะลอลงจากปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากผลกระทบทางการเมืองที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการลงทุน ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคอาจชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป นอกจากนี้ยังมีสาเหตุมาจากการที่ในปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการทั้งจากส่วนกลางและท้องถิ่นต่างเร่งเปิดโครงการกันอย่างคึกคัก ซึ่งส่งผลให้ในบางพื้นที่มีอุปทานจำนวนมากเกินระดับความต้องการที่แท้จริง และการแข่งขันทวีความรุนแรง ประกอบกับผลจากการเติบโตสูงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ผลักดันให้ราคาที่ดินในต่างจังหวัด โดยเฉพาะในเขตเทศบาลปรับตัวขึ้นกว่าเท่าตัวในปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ขยับสูงขึ้น

อยากลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยให้เช่ามองอย่างไร

อยากลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยให้เช่ามองอย่างไร

 

ไม่ค่อยได้มีโอกาสได้หาหนังสือที่เกี่ยวกับความรู้เรื่องของอสังหาริมทรัพย์มาเท่าไหร่ เนื่องด้วยจากว่ายังอยู่เหนือกว่าความสนใจของตนเองนั้น แต่สิ่งที่จำเป็นสำหรับตอนนี้ก็คือผมอยากรู้จังเลยครับว่า ถ้าเราอยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่เป็นคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่านั้น จะต้องมีกระบวนการทำงานอย่างไรบ้าง สำหรับที่จะให้ได้ตอบสนองกันอย่างแท้จริงนะครับว่าเป็นสิ่งที่จำเป็นอยู่ไม่น้อย

มุมมองในเรื่องของอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ นั้น จำเป็นอย่างมากเลยก็คือการเริ่มต้น จากที่ดูและได้พูดคุยนักขาย-ซื้อ เพื่อการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น หลายท่านก็แนะนำให้ศึกษาข้อมูลต่าง ๆ ก่อน และให้ดูมาก ๆ ดูนาน ๆ นั่นเองครับ ซึ่งเรื่องของการปล่อยเช่านั้น ถ้าจะให้ดีจริง ๆ ในเรื่องของการเช่าเพื่ออยู่อาศัยนั้น จะต้องทำการศึกษามาก่อนทุกรูปแบบเลยก็ว่าได้ ไม่จะเป็นเรื่องของสัญญา ซื้อ-ขาย รวมไปถึงหากเราได้ทำการปล่อยเช่า ก็ต้องมาดูสัญญาซื้อ-เช่ากันอีกทีเลยก็ว่าได้นั่นเองครับ

สำหรับเพื่อน ๆ คนไหนหากว่ามีความสนใจเป็นอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้เริ่มต้น ก็ต้องเริ่มเลยครับ เริ่มเลยครับว่าจะต้องมีการกำหนดกันอย่างไรบ้าง สำหรับเรื่องของการปล่อยให้เช่า เราจะต้องหาความรู้ และสอบถามกับผู้รู้อย่างมากมายและอย่างแน่นอนนั่นเองครับ